Clima de negocios, seguridad jurídica, ubicación y belleza del país cautivan a compradores, incluidas viviendas
Hace 15 años, el tema del turismo inmobiliario no era muy conocido en República Dominicana; no se hablaba de él con tanta frecuencia. El hecho de que haya US$10,000 millones invertidos en el sector, es una razón para mencionarlo.
Son inversiones colocadas en distintos puntos de la geografía nacional, a través de los quince miembros que posee la Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias (ADETI). Esa organización privada reúne a las principales empresas turísticas inmobiliarias del país, como Cana Rock, Ciudad Destino Cap Cana, Costasur/Casa de Campo, Club Hemingway, Green One Playa Dorada, Grupo Puntacana, Grupo Velutini, Kaynoa, Metro Country Club, Playa Grande Golf & Ocean Club, Playa Nueva Romana, Puntarena, Rincón Bay, Terra RD Partners (gestora de activos de INICIA) y Tropicalia (Organización Cisneros).
En el turismo inmobiliario la inversión extranjera ha sido pieza clave. De la que hay, por ejemplo, en Cap Cana 70 % es americana y canadiense; la otra parte es mixta, entre europea y dominicana.
En los pasados dos años la inversión dominicana se elevó, y que eso haya ocurrido tiene una explicación, desde el punto de vista del presidente de ADETI, Jorge Subero Medina.
“Se trata de dominicanos que han venido buscando una primera vivienda, o dominicanos que comenzaron a hacer inversiones diferentes para hacer esa vivienda, para que un extranjero la compre. Lo han hecho como desarrolladores. Eso significa –concretamente- que muchos dominicanos se han convertido en desarrolladores de viviendas”, le dice el representante empresarial a elCaribe.
¿Y el aporte individual?
El turismo es uno de los pilares de la economía dominicana; eso ha quedado evidenciado en el actual contexto de crisis mundial (por la pandemia de covid-19, y luego con el conflicto Rusia-Ucrania), si se mira que en la recuperación del país, el sector ha sido de gran empuje.
Por ejemplo, en mayo el Indicador Mensual de Actividad Económica registró un crecimiento interanual de 4.8 %, para una variación acumulada de 5.6 % durante los primeros cinco meses de 2022, al compararse con igual período del año 2021. Visto de forma particular, hoteles, bares y restaurantes aumentó 35 % (datos del Banco Central).
Pero ha estado ocurriendo que dentro del turismo general no se ha medido con exactitud el aporte del turismo inmobiliario. ADETI, ha comenzado a ocuparse un poco de la cuestión, y quiere verla desde la llegada del turista al país y la segmentación, cosa que no se ha hecho con desglose todavía, según Subero Medina.
Hasta ahora se mide, por ejemplo, si el turista es extranjero o local y algunos otros aspectos. O sea, no se tiene cuantificado cuánto es inmobiliario del turismo que viene a República Dominicana.
El nombre de turismo inmobiliario no es muy común. En México y España le llaman turismo residencial. Subero Medina reconoce que, en sentido general es muy complejo hacer la medición, especialmente porque si una persona compra una propiedad o un lote para hacer su casa, no resulta fácil determinar cuánto dinero invierte el propietario para construir. Esto, a pesar de que es una propiedad que se construye comprando material en este país y usando obreros, arquitectos, ingenieros y posteriormente personas que se contratan para dar mantenimiento y cuidar la vivienda.
En República Dominicana, Cap Cana se ha convertido en un destino para turismo inmobiliario y viviendas de descanso; obedece a muchos factores.
Cap Cana inició como un destino, con un master plan de una ciudad planificada. Era algo así como poseer una tierra en blanco y con esa tierra se planificó qué iba en cada sitio, y siguió evolucionando.
En 2007 y 2008 lo que se veía por allí era el tema de una segunda vivienda y poco del tema hotelería. Después de la crisis, que fue inmobiliaria y financiera a nivel internacional, se tornó el tema de hotelería de todo incluido de alto lujo.
En ese momento la hotelería subió de nivel y fue cuando Cap Cana volteó un poquito dentro, para que se desarrollaran hoteles. Ya luego, cuando llegó la pandemia de covid-19, en 2020, se convierte en espacio “de primera vivienda”.
“Mucha gente comenzó a analizar que si tiene tecnología y puede vivir en lugares amplios, este lugar es una excelente opción en República Dominicana”, rememora Jorge Subero, que es a la vez presidente ejecutivo de Cap Cana.
La cercanía que se tiene con la capital, tecnología e infraestructura, ha posibilitado que Cap Cana se convierta no solo en un lugar para segunda vivienda, sino ya para primera vivienda, para una parte importante de personas, asegura.
Adicionalmente, la interconexión que se tiene con Europa y Estados Unidos hace posible que muchos inversionistas de Cap Cana vengan a vivir cuatro, cinco y hasta seis meses al país. Cap Cana es una ciudad organizada, sin problemas de caos, ni tapones, ni nada de aquello que en las grandes ciudades ha estado generando estrés desde hace años.
“Esa organización es el fruto de la planificación y de haber desarrollado con un master plan que respeta regulaciones internas, no solamente estatales (del gobierno), sino internas. Y esas regulaciones tienen control hasta del peso de los perros, los vecinos, y todo lo demás”, explica Subero Medina.
Por ejemplo, si en Cap Cana se está en un campo de golf, que es un área de baja densidad, ahí no se permite tener muchos condominios o casas muy pegadas. Los linderos están establecidos y eso evita ocasionar un estrés en el área. Todo se hace con planificación y respeto a esa planificación.
La permisología
La parte de documentación sigue inquietando al sector turístico inmobiliario, y genera estrés el hecho de tener que acudir, por lo menos, once veces a instituciones diferentes para sacar un permiso de un proyecto turístico inmobiliario.
Dependiendo del lote, se tiene que ir, por ejemplo, a Mensura Catastral, a Registro de Títulos, ayuntamiento, Ministerio de Turismo, Confotur, Obras Públicas, Ministerio de Hacienda, Dirección General de Impuestos Internos, al Codia (si es construcción), y ver la parte del régimen de condominio.
El presidente de la ADETI, valora que se hayan dado pasos muy concretos a favor, con la digitalización de los permisos, porque eso elimina burocracia, evita que la gente esté poniendo la mano a los documentos y aumenta los plazos. Los aumenta, en cuanto permite que aunque una institución haya cerrado a las tres de la tarde, “tú tengas posibilidad de subir un documento hasta las once y cincuenta y nueve de la noche”.
Con todos los servicios de una ciudad organizada
El reposicionamiento de Cap Cana ha sido un trabajo de 20 años, asegura su presidente ejecutivo.
“Es el único destino que realmente ha venido a desarrollarse con un máster plan desde su inicio. En segundo lugar, Cap Cana se está llevando a ser una ciudad, no un resort. Muchos de los compradores se ven motivados a colocar sus capitales allí, porque esa ciudad tiene una vida nocturna y otros atractivos que no poseen otros destinos similares”, explica.
Dentro de Cap Cana hay más de 50 restaurantes de amplia variedad.
Están distribuidos entre el área de “Fishing Lodge”, que es el área nocturna; los hoteles, en los establos, en Sanctuary town y en la plaza de Green Village. En la región solo es comparable, posiblemente con México, con la salvedad de que esa nación azteca tiene alrededor de cincuenta o sesenta años viviendo del turismo. Cap Cana es más joven.
Dentro del reposicionamiento de la marca, la estrategia implementada es de darle a conocer al dominicano que puede de diversas maneras vivir a las afueras de las ciudades, unas cuidades están cada vez más congestionadas.
Cap Cana tiene actualmente en construcción el parque El Dorado, que es el segundo parque que tendrá. Es un parque de aventura.
El presidente de ADETI cita la importancia de que los hoteleros creen infraestructuras y amenidades dentro, para ofrecer opciones complementarias al turista. “Eso nos ha llevado a reposicionarnos, a tener algo diferente”, dice. Los servicios que se requieren para vivir están en Cap Cana: Colegio, farmacias, banco, deli, cafetería, supermercado, restaurantes que no pertenecen a los hoteles, centros comerciales y una iglesia.
El Caribe.
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